Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Дизайн-хакКвартира со свободной планировкой: В чем подвох и как грамотно обустроить

Разбираемся в нюансах технической документации и строительных нормативах

Когда люди слышат о квартире со свободной планировкой, они обычно считают, что в этом случае с помещением можно сделать все что угодно. На самом деле это далеко не так. Существует ряд ограничений, пренебрежение которыми может навредить комфортному проживанию, соседям, да и вообще является нарушением закона. Архитектор Павел Герасимов рассказывает, на что необходимо обращать внимание при покупке жилища со свободной планировкой.

архитектор, сооснователь студии Geometrium

Какие ограничения существуют

Когда мы покупаем квартиру со свободной планировкой, мы думаем, что можем как угодно располагать в ней разные помещения. Но это не так. В жилом интерьере всегда должны быть соблюдены границы мокрых зон: кухни, санузлов и ванных комнат — на передвижение их границ есть ряд ограничений.

При свободной планировке нельзя передвинуть кухню на место гостиной или спальни. Она должна быть там же, что и на плане БТИ.

Санузел нельзя увеличивать за счет кухни, и наоборот. Но вы можете увеличить его за счет холла, коридора, прихожей. Согласовать нарушение границы можно, только если квартира располагается на первом этаже или на втором, но под ней коммерческое пространство, а не жилое.

Кухня может быть увеличена за счет коридора и нежилых помещений (прихожая, холл).

Эти правила необходимы для того, чтобы не нарушать жизнь соседей снизу, и позволяют избежать, к примеру, такой ситуации: если поставить кухню там, где у соседей снизу спальня, то в случае протечки пострадает жилая комната.

Как выбрать квартиру

В первую очередь, при выборе квартиры со свободной планировкой стоит обратить внимание на границы зон на плане квартиры. Недавно мы столкнулись с ситуацией: 100-метровая квартира оформляется как студия, где есть только жилая комната и санузлы — такие планы выдал застройщик. По ним не было понятно, можно ли увеличивать ванную за счет коридора, и если да, то на сколько метров. Это заявлялось как преимущество свободной планировки, но по факту заказчик не понимал границ коридора, а чтобы их узнать, нужно было заплатить за дополнительное согласование.

В итоге мы не меняли размеры ванной комнаты. Это определенная хитрость, которая требует вложений или накладывает еще большие ограничения, чем заявленная вначале «свободная планировка». Поэтому, когда вы получите план от застройщика, обратите внимание на наличие коридоров и их границы. А также узнайте перед покупкой квартиры, какие границы зон предусматривает план БТИ.

При выборе квартиры также стоит обращать внимание, где располагаются общественные и личные зоны. В идеале все общественные зоны (кухня, гостиная, столовая) должны быть ближе ко входу, а личные (спальня, детская) максимально он него отдалены. Это особенно важно, если к вам часто приходят гости. Если квартира делится на две части (справа и слева от входа), то это можно обыграть дизайном: закрыть дверями личные зоны и открыть свободный проход к общим. Таким образом гости непроизвольно будут проходить в общие зоны.

Еще один нюанс — количество окон и площадь остекления. Чем больше окон, тем больше естественного света и, соответственно, вариантов расположения разных зон. Помимо количества окон имеет значение сторона, куда они выходят, и наличие соседних зданий, которые могут перекрывать свет: все это влияет в результате на освещение.

Как обустроить пространство со свободной планировкой

Сначала нужно понять функциональные требования к интерьеру: кто будет проживать постоянно и временно, сколько гостей и как часто они будут вас посещать, распорядок дня каждого члена семьи, размер кухни, а также количество вещей, которые будут храниться в квартире. Только после этого дизайнер может приступить к разработке технического задания. Как правило, она состоит из нескольких этапов: сначала мы определяем предметы мебели, которые необходимы для выполнения действий из распорядка дня, их размер и так далее. Далее формируем планировку: сюда входит расстановка мебели, где указаны размеры и расположение разных предметов. При этом должны учитываться особенности хозяев квартиры. Например, для правши стол нужно поворачивать одной стороной к окну, для левши — другой.

Расстояние между мебелью также зависит от активности жителей в квартире и должно формироваться исходя из этого. Основное в планировке — это правила эргономики, которые давно прописаны в справочниках (например, Нойферта). Вот некоторые из них:

Для комфортного проживания ширина коридора для одного человека должна быть не менее 900 миллиметров, для двух людей — 1 200 миллиметров.

Проходы между мебелью могут быть не менее 700 миллиметров для одного человека и не менее 1 000 миллиметров — для двух.

Расстояние между обеденным столом и стеной — не менее 1 000 миллиметров, чтобы было комфортно садиться и вставать из-за стола, отодвинув стул.

Кухонный остров нужно ставить на расстоянии не менее 1 100 миллиметров к основному гарнитуру.

Все остальные правила можно найти в интернете. Вам не нужен весь справочник, достаточно нескольких конспектов под ваш конкретный случай.

В дизайне интерьера нужно придерживаться ограничений. Например, если у вас лимитирован бюджет, не стоит использовать заказные изделия, лучше взять стандартные. Возможно, какими-то предметами мебели стоит пожертвовать в пользу свободного пространства.

В современных интерьерах я рекомендую использовать встроенные шкафы с пола до потолка и максимально их спрятать. Для этого нужно изначально продумать планировку таким образом, чтобы шкафы можно было встроить.

Также на плане важно соблюдать правильную форму помещений, точнее стараться делать комнаты и зоны более «квадратными». Если у вас вытянутый коридор, то не нужно на всю площадь делать встроенные шкафы: это его еще больше сужает. Коридор — это место, где больше всего движения, поэтому лучше ничего в нем не ставить. К тому же так вы сможете расширить его визуально.

Источник: www.the-village.ru

Квартира-полуфабрикат: плюсы и минусы свободной планировки

Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна — всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях.

Читайте также:  Эффективность утепления стен пенопластом

Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют.

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают.

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон.

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади.

Фото: photo 5000/Fotolia.com

Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до гос­приёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации. Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё.

На сегодняшний день компании не готовы работать с каждым покупателем, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов.

Плюсы и минусы

Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира-полуфабрикат позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ. Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту.

К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот. Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих,
а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт вразрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое.

Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.

Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей.

Владелец квартиры, перепланировка которой не оформлена в установленном порядке (или сделана с нарушением требований), несёт ответственность в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, он обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы

Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в пере­устроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот.

Читайте также:  Нужна ли финишная шпаклевка стен под обои

Как полагают девелоперы, сегодня при покупке квартиры в типовой новостройке лучше выбрать уже спланированное и полностью достроенное жильё, получив паспорт, который оформлен по всем правилам БТИ. Если же вы готовы к тратам и хотите сделать оригинальную планировку, будьте предельно внимательны. Запросите у застройщика копии поэтажного плана, проконсультируйтесь с дизайнером, выполните первоначальный расчёт проекта. Или выбирайте дом, где типовой планировки просто не предусмотрено, а каждая квартира строится с учётом пожеланий заказчика — на рынке недвижимости такие предложения тоже есть.

Получаем документы

Разработка проекта, обследование помещений, составление технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки, получение заключения Роспотребнадзора и одобрение проекта в сумме занимают не менее 2–3 мес. Помимо проекта потребуются: копия паспорта, заявление о согласовании переустройства и перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт жилища, письменное согласие собственников.
Получив разрешение жилинспекции, можно приступать к реализации проекта. После того как будут завершены все работы, необходимо засвидетельствовать момент окончания перепланировки в жилинспекции (приёмку скрытых работ производят в процессе ремонта), затем получить в БТИ новый план, а потом и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 2 мес.

Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.

Источник: www.ivd.ru

Что такое свободная планировка в новостройке? Плюсы и минусы варианта

Свободная планировка квартиры в новостройке постоянно указывается в списке преимуществ, особо выделяемых застройщиком. Но такое решение может оказаться далеко не самым выгодным с материальной точки зрения и грозящим проблемами после приобретения квартиры или апартаментов. Для начала следует уточнить, что такое свободная планировка, что это означает на словах, на деле и документально.

Описание квартир в новостройках на официальных сайтах — это рекламная информация, в которой застройщик волен указывать в качестве преимуществ то, что считает нужным. Но есть строительные и проектировочные стандарты и правила регистрации жилья. Сразу оговоримся — понятия “свободная планировка” в СНиП и ГОСТ нет. Это исключительно коммерческое, рекламное название одного из видов зонирования жилого пространства.

Особенности свободной планировки квартир и апартаментов

Отсутствие перегородок или так называемая условная “трассировка” внутренних стен в квартире – это два варианта реализации свободной планировки. На самом деле у нее гораздо больше особенностей, о которых стоит помнить, делая выбор в пользу этого решения.

Основные особенности свободной планировки апартаментов и квартир:

отсутствие полноценных внутренних перегородок;

возможность реализации только при определенных условиях, в зданиях, построенных по монолитной технологии , где несущими являются наружные стены и колонны каркаса;

наличие жестко привязанных к своим местам “мокрых зон”;

отсутствие отделки стен, пола и потолка, поскольку предполагается, что она будет сделана после монтажа перегородок.

Это видимые особенности, но есть и то, что подразумевается, но не озвучивается застройщиком. Дело в том, что свободная планировка не дает полной свободы организации пространства, а в некоторых случаях становится источником дополнительных затрат. Рассмотрим это отдельно и подробно.

Свободная планировка и ее подводные камни

При изучении документации и проектной декларации новостройки вы не встретите прямого упоминания свободной планировки, поскольку такого термина не существует. Скорее всего, застройщик укажет на возможность трассировки перегородок или оговорит их отсуствие. Но проект любого здания подразумевает включение в документацию поэтажных планов, что очень важно для покупателя.

Поэтажный план новостройки со свободной планировкой

Поэтажный план жилого дома или апарт-отеля включает все перегородки и стены, которые заложены в проект. Именно по этому плану БТИ составляет технический паспорт здания, а потом и вашей квартиры, чтобы вы могли оформить ее в собственность. Поэтому, встретив упоминание свободной планировки, требуйте показать вам эти планы — вы вполне можете увидеть там уже размеченные перегородки. И изменить их расположение можно только в ходе процесса перепланировки, а это означает создание и согласование отдельного проекта. Если по квартире уже проложена трассировка, то перегородки ставятся только по ней.

Поэтажный план без перегородок

Второй вариант — в поэтажном плане перегородок нет. Это значит, что помещение имеет статус жилого как единое пространство, в котором обозначены “мокрые зоны”, но нет точно указанных границ санузла, кухни, коридора и прихожей. Если вы думаете, что это упрощает ситуацию, то сильно ошибаетесь, потому что:

при установке перегородок необходимо строго выдержать размеры мокрых зон, иначе, увеличивая санузел или кухню, вы уменьшаете жилую площадь, что равноценно перепланировке — проект, согласование;

вам придется согласовывать перепланировку или прибегнуть к услугам застройщика, если он готов взять это на себя, потому что в квартире должен появиться коридор, а увеличить санузел можно только за счет этого пространства;

вы не можете каким-либо образом заблокировать подходы или нарушить конфигурацию вентиляционных и кабельных каналов, перенести “мокрые зоны”;

вы должны ставить перегородки так, чтобы жилые комнаты имели площадь не менее 9 кв.м и обязательно источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию;

не допускается объединение балконов, лоджий и пространства комнат, расширение отопительной сети на эти части квартиры.

Стоит подумать и о том, что после монтажа внутренних ненесущих стен вам придется прокладывать проводку, а это значит — создавать ее проект и снова идти за согласованием. Словом, свободы в свободной планировке крайне мало, а ее плюсы и минусы часто вовсе игнорируются застройщиком.

Читайте также:  Как просверлить отверстие в бетонной стене дрелью

Затраты и согласования при свободной планировке

Стоит вспомнить и о затратах. Если в квартире (апартаментах) поэтажный план и трассировка указывают на места перегородок, то вы фактически берете на себя оплату того, что не сделал застройщик – монтажа внутренних стен. При этом свобода у вас минимальная, а любое изменение требует согласования. Учитывая, что свободная планировка обычно служит поводом для удорожания квартиры, преимущество выглядит сомнительным.

Второй вариант – перепланировка единого помещения. Это все же оправданно, поскольку вы можете выбирать варианты, не нарушающие строительных норм. Если согласование пройдет успешно, если застройщик готов взять его на себя, то вложение денег в комфорт того стоит. Однако, нельзя забывать об ограничениях, перечисленных выше.

Как узаконить и согласовать перепланировку в новостройке

Что делать, если вы по каким-то причинам уже поставили перегородки или изменили первоначальные поэтажные планы и трассировку? Придется провести строительно-техническую экспертизу, получить заключение о том, что не нарушены нормы и стандарты, и обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку.

Что будет если игнорировать согласование? Во-первых, БТИ может не выдать техпаспорт, и оформление квартиры в собственность сорвется. Во-вторых, суд может вынести решение о принудительном восстановлении исходного состояния квартиры за счет владельца. Это дорого.

Итак, еще на этапе выбора новостройки стоит подумать о том, готовы ли вы к дополнительным расходам и хлопотам. связанным со свободной планировкой. Ее преимущества и недостатки могут оказаться вовсе не в равновесии, а обещания застройщика – это вполне допустимый рекламный прием, реализация его права привлечь ваше внимание к объекту продажи.

Источник: novostroyker.ru

Квартира со свободной планировкой.

Вы приобрели квартиру в новостройке со свободной планировкой? Поздравляем! Теперь только от вас зависит, как будет обустроено ваше жилье. Перед вами широкий простор для творчества – вы можете оформить квартиру в любом стиле, поделить на любое количество помещений. Можно сделать из неё светлую квартиру-студию, или, наоборот, выделить несколько комнат – решение принимаете вы.

На первый взгляд кажется, что квартира со свободной планировкой представляет собой сплошные плюсы. Но, к сожалению, это не совсем так. Приобретатель квартиры без внутренних перегородок, как правило, сталкивается с некоторыми сложностями, о которых мы и поговорим в данной статье.

В квартире со свободной планировкой имеются только наружные стены и перегородки, отделяющие одну квартиру от другой. Также в ней, естественно, есть пол и потолок, окна, стояки канализации, трубы отопления без радиаторов, каналы вентиляции и входная дверь самого низкого качества. Становится очевидно, что такая квартира потребует особо тщательной черновой отделки. Ведь в таких квартирах обычно нет даже электропроводки; а стены, пол и потолок, как правило, очень и очень неровные. Чтобы привести их в порядок, придется потратить достаточно много материалов и времени. Возведение перегородок тоже стоит недешево, а каждая перегородка также потребует выравнивания.

Подсчитано, что застройщик может сэкономить на черновой отделке от половины до полной стоимости квартиры, что делает её более дешевой для покупателя. Но расходы по отделке все равно ложатся на плечи нового собственника, поэтому будьте готовы к большим затратам.

Кроме дорогой отделки, существует вторая проблема, связанная с отсутствием в квартире межкомнатных перегородок – согласование. Дело в том, что даже в квартирах со свободной планировкой внутренние перегородки намечены на планах БТИ – в реальности же это просто линии, выложенные на полу кирпичом. То есть, даже если вы задумаете оставить планировку такой, как на плане, вам придется потратиться на возведение стен. Ну а если планировка с планом не будет совпадать, то возникают расходы и на согласование.

Для успешного согласования вам понадобится проект перепланировки квартиры и техническое заключение, где будут в мельчайших подробностях обозначены: расположение перегородок, дверных проемов, розеток. При разработке такого проекта вы убедитесь, что полная свобода в расположении комнат в квартире со свободной планировкой является очень условной. Вы не сможете, например, изменить местоположение санузла (ванной и туалета) и кухни, а значит придется планировать комнаты исходя из их расположения.

Также категорически запрещено:
– сужать или полностью разбирать вентиляционные каналы,
– встраивать газовую трубу в стену,
– закрывать трубы водоснабжения и канализации без доступа к ним и к отключающим вентилям,
– создавать жилые комнаты без окна и отопления,
– присоединять часть лестничной клетки,
– менять внешний вид фасада здания.

Итак, для того, чтобы получить разрешение на перепланировку вам необходимо:

– получить в БТИ поэтажный план и экспликацию;
– получить ТЗК (технические условия) и изготовить проект перепланировки;
– получить разрешение Пожарной инспекции, архитектурно-планировочного управления (АПУ), административно-технической инспекции (АТИ);
– получить разрешение санэпидемстанции (СЭС);
– получить разрешение газо-технической инспекции или справку о том, что дом не газифицирован;
– пройти жилищную инспекцию, получить справку балансодержателя дома, застраховать ремонт;
– согласовать проведение ремонта с соседями.

Собрав все эти справки и разрешения, вам нужно подать все документы в Межведомственную комиссию (МВК), которая и вынесет решение по вашему проекту. Если решение положительное и перепланировка разрешена, можно приступать к ремонту. А после окончания всех работ, не забудьте внести новые сведения о планировке квартиры в БТИ и Регистрационную палату.

Нетрудно догадаться, что весь процесс согласования достаточно длительный и дорогой. В среднем он занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 30 до 150 тысяч рублей.

Советуем Вам не рассчитывать на то, что утвердить можно абсолютно любой проект. Даже если вам удастся за деньги получить необходимые согласования, вы можете столкнуться с проблемами при продаже квартиры. Если в ней будут несоответствия с планом, или нарушения, все придется ремонтировать заново. Также помните, что при свободной планировке на плане квартиры указана её общая площадь, которая уменьшится после возведения перегородок. Это, естественно отразится на цене квартиры, т.к. на бумаге, она станет меньше на несколько квадратных метров.

Источник: vition.ru