Является ли балкон жилым помещением

О балконе, лоджии и общей площади жилого помещения

До 01 марта 2005 года, когда еще не вступил в силу новый Жилищный Кодекс, метраж определялся в каждом субъекте Российской Федерации самостоятельно. В одних городах балконные лоджии и веранды включали в общую площадь, в других – нет. Например, в Москве действовали методические рекомендации 1998 года, которые предусматривали понижающие коэффициенты: для балконов 0,5 для лоджии 0,3.

Юрист «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович:

Поскольку застройщику нужно как-то оправдать строительство этих удобств в вашем жилье, то юридически грамотно было бы в договоре предусматривать таким же образом эти помещения как они предусмотрены в экспликации БТИ, – а именно летние не отапливаемые помещения, и перечислять эти летние не отапливаемые помещения, естественно с понижающим коэффициентом.

Теперь лоджия, ни в коем случае, не считается общей площадью квартиры, она фигурирует в договоре купли-продажи как летнее помещение, соответственно эти балконные метры стоят, в половину, дешевле, и если застройщик все же продал вам квартиру с учетом балкона, но без учета понижающего коэффициента, он нарушил закон.

Жилищный Кодекс Российской Федерации, Статья 15. Объекты жилищных прав:

… 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

И все же хорошо, если балкон входит в общий метраж жилья и указан в техническом паспорте БТИ, пусть и не выделен отдельной сноской, но что если его просто не упомянули? В таком случае, кому он принадлежит по закону?

Юрист «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович:

Если балкон не перечислен в паспорте БТИ, человек вынужден будет этим помещением пользоваться либо вместе с другими жильцами дома, то есть оно по ст. 36 Жилищного Кодекса становится общей собственностью собственников всех помещений многоквартирного дома, либо выкупать его отдельно.

Цена в данном случае является договорной, хотя определяется правлением ТСЖ.

Как поведет себя Товарищество Собственников Жилья, если узнает, что ваш балкон никому не принадлежит, предугадать невозможно, но уж точно постараются не продешевить. А в случае, если это не отапливаемая территория по этажному плану принадлежит не вашей квартире, тогда еще в нагрузку возникнет необходимость в перепланировке, при этом формально разрешение ТСЖ не требуется, зато придется оформить массу других бумаг.

Юрист «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович:

Перечень документов предоставляемых для согласования перепланировки указан четко в Жилищном Кодексе Российской Федерации, к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, согласованный проект перепланировки, эскиз, технический паспорт БТИ жилого помещения, ну и соответственно если это объект культурного наследия, то согласование с органами надзирающими за сохранностью объекта культурного наследия. Далее: квитанция об оплате госпошлины, заявление, согласие всех собственников этого жилого помещения на его перепланировку.

Разрешение от ТСЖ формально не требуется, но как показывает опыт, инспекция может потребовать и его. В этом случае если Товарищество не идет на встречу можно подавать в суд. В новом Жилищном Кодексе есть много спорных моментов и помимо балконных, но это уже другая история.

Есть в нововведении и положительные моменты, например за отопление мы платим меньше, ведь балкон не считается.

Источник: www.kmcon.ru

Порядок пользования балконом

Коллеги, прошу совета. Мой клиент собственник ⅓ доли в двухкомнатной квартире, второй собственник ⅔ долей квартиры обратился в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Квартира состоит из двух комнат, одна большая, вторая маленькая с балконом, выход на балкон возможен только из этой маленькой комнаты. Решением суда порядок пользования определен — истцу передали комнату большей площадью, моему клиенту — меньшей, кухню, коридор, туалет и балкон оставили в совместном пользовании. Хочу обжаловать решение — не согласна с порядком пользования балконом — оба собственника совершенно посторонние люди, истец в квартире не живет, мой клиент хочет держать комнату закрытой на ключ, что сделает невозможным беспрепятственное пользование для второго собственника балконом. Подскажите, какие доводы привести при обжаловании решения.

Статья 25 Конституции Российской Федерации: “жилище неприкосновенно”.
Далее правда есть слова про судебное решение. К сожалению.
Дополняем статьей 23 (часть 1): “каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну”.
Когда сталкиваются интересы – необходимо разобраться в их конфликте: ну, зачем балкон жителю другой комнаты?? Подышать СО и СО2?? Покурить?? И ради этого он ВПРАВЕ – по судебному решению проходить через жилплощадь, ему не принадлежащую?? Сервитутом тут явно не пахнет.

Юрий, спасибо за новые мысли. Сервитута здесь и быть не может, это же не земельный участок. Суд мотивировал решение тем, что балкон такое-же место общего пользования, как и кухня, коридор и т.д., соответственно должно находиться в совместном пользовании.

Читайте также:  Утепление стен балкона изнутри

Согласна. В данном случае с учётом особенностей жилого помещения право пользования балконом второго участника общей долевой подлежит ограничению на основании ч. 1 ст. 23 Конституции РФ. Обжалуйте в данной части решение. Идите до конца – будет прецендент. Возможно, они уже есть. Смотрите практику.

Цена: 23 000 руб.

Людмила, спасибо, практика тоже есть – я ссылалась на Обобщение практики рассмотрения дел Президиума Московского областного суда за 2009 год, там как раз было про балконы, указывалось – передать в пользование комнату и балкон. Про ч.1 ст.23 Конституции РФ, обязательно напишу в апелляции

Статья 15 ЖК РФ:
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Подсобные помещения по СНИПу 2.08.01-89* : 2.2.(К) В квартирах следует предусматривать жилые комнаты и подсобные помещения: кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую (или хозяйственные встроенные шкафы). Допускается устройство помещения для хозяйственных работ, холодной кладовой (или шкафов), вентилируемого сушильного шкафа для верхней одежды и обуви. Балкон (по СНИПу) – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещения – это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

п. 1 ст. 41 ЖК РФ (Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире) говорит, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Балкон помещением не является и соответственно не может быть признан местом общего пользования.

Таким образом, балкон не является местом общего пользования.

Ирина, спасибо за подробный развернутый ответ. Суд в решении указал, что “балкон не предназначен для проживания, служит для удовлетворения гражданами бытовых и иных хозяйственных нужд, связанных с проживанием, поэтому не может быть предоставлен в единоличное пользование одного из сособственников”

Источник: professionali.ru

Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2019 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Правовые основания

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.

Решение ВС РФ

В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.

Распределение ответственности

К общедомовому имуществу относятся: плита, наружное ограждение, внешние стены

Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:

  1. Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
  2. Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.

Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:

  1. В общедомовое имущество относят:
    • плита;
    • наружное ограждение;
    • внешние стены.
  2. Индивидуальное пользование:
    • перила;
    • окна;
    • двери;
    • самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

Читайте также:  Нужно ли утеплять балкон

Как относиться к распределению собственности

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

Изменения по учету

Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.

На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.

Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.

Источник: dekormyhome.ru

Разбираемся, входит ли лоджия в общую площадь квартиры

Лоджии в новостройке

Общая площадь как главная характеристика жилого помещения является основным критерием при расчетах за коммунальные услуги и определении рыночной стоимости жилья. Учитывая, что эксплуатационное обслуживание и покупка жилья стоят немалых денег, нужно знать основные законодательные жилищные акты и разбираться в вопросе, должна ли лоджия входить в общую площадь квартиры.Постоянные изменения законодательства РФ неоднозначно трактуют положения по оценочной стоимости жилья, находящегося в эксплуатации или присутствующего на рынке недвижимости.

Нормативные акты

Основной законодательной базой по данному вопросу являются два нормативных документа:

  1. Жилищный кодекс РФ, утвержденный 01.03.2005 года.
  2. СНиП от 31 января 2003 , который называется «Здания жилые многоквартирные».

Однако новый Федеральный закон № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года отменяет ряд положений в этих документах, которые действовали до этого.

Сегодня многие бюро технической инвентаризации (БТИ) и всевозможные строительные компании применяют в своей практике большое количество внутренних инструкций, позволяющих манипулировать ситуацией.

Однако Федеральный закон Российской Федерации имеет неоспоримое преимущество перед всеми ними.

Как трактуются законодательные акты

Официально пункт 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ оговаривает, что жилое помещение в новых постройках, переходящее после покупки во владение дольщика, имеет общую площадь, в состав которой входят площади всех основных и вспомогательных помещений без учета лоджий и аналогичных пристроек.

Читайте также:  Регулировка двери балкона ПВХ

Другой документ — СНиП от 31 января 2003 г. — предусматривает считать квартиры, переходящие после сдачи дома, тоже собственным жильем дольщиков. Однако в них общую площадь рассчитывают исходя из наружных габаритов квартиры, то есть, включая лоджии.

Строительные организации иногда могут спокойно работать и по старым положениям СНиП №2 от 08 января 1989 года. Они утверждают, что при сдаче жилого здания нужно рассчитывать его основную площадь как сумму площадей всех квартир дома с учетом лоджий.

Спорные ситуации

Площадь балкона, как продолжение кухни

Из-за постоянных изменений в действующем законодательстве РФ на практике всегда возникает множество спорных вопросов. Многие из них регулируются определенными положениями всевозможных документов и подзаконных актов. Однако все они бывают порой абсолютно недоступны рядовым гражданам для полного ознакомления.

Объективные характеристики жилого объекта на основании строительных проектов и замеров БТИ отображаются в актах приемки справочно.

Общие площади лоджий индивидуальных квартир специалисты БТИ в своей документации указывают только справочно, но они должны соответствовать данным строительного проекта. Сверка этих показателей — основная задача застройщика и обязательно БТИ.

Что имеем по факту

Последние положения Жилищного Кодекса РФ не рассматривают включение лоджий в общую жилую площадь квартиры. Однако не стоит полагать, что представители строительных компаний будут бесплатно передавать их в собственность. Ведь на это затрачены приличные материальные и финансовые средства.

К лоджиям и балконам законодательство предусматривает применение соответствующих коэффициентов при составлении договора о долевом участии.

Если в плане на квартиру указаны данные на холодные помещения, то в основном расчете их стоимости к ним применяются понижающие коэффициенты, которые составляют:

  • для лоджий — 0,5;
  • балконов — 0,3;
  • террас и холодных кладовых — 1,0.

Как обстоят дела с покупкой первичного жилья

Место для отдыха

Приобретая жилье в новых постройках, покупатели часто в офисах строительных компаний испытывают неудобства, связанные с изучением многочисленных чертежей со всевозможными планировками квартир.

У клиентов сразу возникает вопрос, зачем строители применяют оценочные коэффициенты, и нет ли в этом «подводных камней» от застройщика, который хочет извлечь из продажи квартиры больше денег. На самом деле эти волнения не напрасны.

Наиболее частые неприятные нюансы при покупке

Рассмотрим небольшой пример. Подписывая договор долевого участия, покупатель рассчитывал получить в свое владение от строительной компании двухкомнатную квартиру общей площадью 77 кв. метров. В эту площадь должна входить и лоджия.

При получении на руки договора в нем не было:

  • Ссылок на применяемые коэффициенты.
  • Выкопировки из поэтажного плана.

Получив техпаспорт после ввода квартиры в эксплуатацию, покупатель обнаружил, что размер квартиры составляет фактически 72,5 кв. метров. Сюда вошла площадь комнат в размере 68 кв. метров и лоджия 4,5 кв. метра с учетом коэффициента 0,5.

Место для кабинета

Разница 4,5 кв. метра, за которые застройщик получил лишние деньги, заставила покупателя обратиться в суд. Застройщик, опираясь и ссылаясь на различные правила и законы, отказался принять разъяснения регионального БТИ, которое со своей стороны обосновало ситуацию согласно действующему Жилищному Кодексу РФ.

На основании Федерального закона суд поставил точку в этой ситуации в пользу дольщика. Он заставил застройщика выплатить полученную им незаконно переплату от фактической стоимости квартиры.

Законодательные определения на рынке вторичного жилья

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балконов и террас.

В последнее время хозяева квартир, расположенных на последних этажах, часто практикуют их перепланировку. В результате таких индивидуальных строительных манипуляций лоджия становится частью отапливаемой зоны помещения. Тогда она однозначно входит в общую площадь квартиры.

Стойка, стулья и вид из окна/caption]

Правила по предоставлению коммунальных услуг гражданам РФ предусматривают плату за услуги теплосети исходя из общей жилой площади без учета холодных лоджий. В том случае, когда лоджия стала отапливаемой, а перепланировка была официально разрешена, общая площадь квартиры увеличивается. В связи с этим возрастает и плата за потребление тепловой энергии.

Это относится к застекленным лоджиям, где установлены радиаторы, подключенные к центральному отоплению.

Заключение

Нередко, прикрываясь различными трактовками существующей законодательной базы, недобросовестные застройщики обманывают своих дольщиков. А БТИ, руководствуясь своими внутренними нормативными документами, не включает лоджии в общую жилую площадь. Однако их метраж обязателен к оплате.

В случае, когда дольщики становятся жертвами манипуляций строительных компаний, необходимо обращаться в судебные инстанции для защиты своих законных интересов. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо изучить Жилищный Кодекс РФ и вооружиться знаниями.

Источник: 1pobalkonu.ru